Nova Lei do Inquilinato: Mais Agilidade e Transparência na Relação entre Locadores e Locatários

 

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Nova Lei do Inquilinato: Mais Agilidade e Transparência na Relação entre Locadores e Locatários

PodCast: Nova Lei do Inquilinato 

A Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que alterou a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, introduziu mudanças significativas com o objetivo de aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre a locação de imóveis urbanos. Essas alterações buscaram equilibrar a relação entre locadores e locatários, focando em maior transparência, segurança jurídica e agilidade.

O impacto dessas modificações é sentido diretamente na resolução dos conflitos cotidianos mais comuns enfrentados por proprietários e inquilinos, tanto em locações residenciais quanto comerciais.

Mudanças Chave e Seu Reflexo nos Conflitos Comuns

As alterações abrangeram diversos aspectos do contrato de locação, desde a sua rescisão até os processos judiciais:

1. Maior Agilidade nos Processos de Despejo: Um dos pontos centrais da nova lei foi a busca pela celeridade nas ações de despejo. A lei antiga previa esperas que poderiam chegar a dois anos para liminares, enquanto a nova legislação busca reduzir esse tempo. Foram incluídas novas hipóteses que permitem a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, sem a necessidade de audiência. Entre essas hipóteses, destacam-se o término do prazo notificatório para apresentação de nova garantia e, notavelmente, a falta de pagamento de aluguel e encargos quando o contrato estiver desprovido de qualquer garantia. Isso ataca diretamente o conflito comum da inadimplência, que é um dos principais motivos para ações de despejo.
   
2. Facilitação da Purga da Mora (Pagamento para Evitar Despejo): Na ação de despejo por falta de pagamento, o locatário e o fiador podem evitar a rescisão da locação efetuando o pagamento do débito atualizado em 15 dias contados da citação, mediante depósito judicial. A lei antiga permitia o pagamento no prazo da contestação, enquanto a nova define o prazo a partir da citação. Contudo, essa faculdade de "emendar a mora" não será admitida se o locatário já a utilizou nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação, um prazo mais restritivo que os 12 meses previstos na lei anterior. Essa mudança impacta os conflitos por atraso no pagamento, oferecendo uma oportunidade para regularizar a situação rapidamente, mas limitando a reincidência.
3. Cumulação de Pedidos de Despejo e Cobrança: A nova lei permite que o pedido de rescisão da locação seja cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios. Nessa hipótese, tanto o locatário quanto os fiadores são citados para responderem ao pedido de cobrança. Isso agiliza a recuperação do crédito devido ao locador em casos de inadimplência.
4. Regras Claras para Rescisão Antecipada: O locatário pode devolver o imóvel alugado antes do prazo estipulado, mediante o pagamento da multa pactuada, calculada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. A multa por rescisão antecipada pelo inquilino não pode ser superior a três vezes o valor do aluguel vigente. O cálculo geralmente envolve dividir a multa estipulada no contrato pelos meses faltantes. Existem casos em que o locatário fica dispensado da multa, como em caso de transferência pelo empregador para outra localidade, desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência. As fontes secundárias também mencionam que o locador pode estar sujeito a uma multa (equivalente a uma vez e meia o aluguel vigente, segundo uma fonte) caso rescinda o contrato antes do prazo sem justificativa legal. Essas regras trazem mais clareza para o conflito de rescisão antecipada.
5. Transparência e Gestão das Garantias: A lei facilitou a gestão e substituição de garantias locatícias para o locador. O locador pode exigir novo fiador ou substituição da garantia em diversas situações, como morte, ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, ou na prorrogação da locação por prazo indeterminado, caso o fiador notifique sua intenção de desoneração. Nesses casos, o locatário deve apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. O fiador, por sua vez, pode exonerar-se de suas responsabilidades em casos de sub-rogação (morte do locatário, separação) ou prorrogação por prazo indeterminado, mediante notificação ao locador, mas permanece responsável pelos efeitos da fiança por 120 dias após a notificação. Em ações renovatórias (comuns em locações comerciais), exige-se a comprovação da atual idoneidade financeira do fiador. A lei também busca maior transparência nos depósitos de caução, com exigência de prestação de contas. Uma fonte secundária menciona que a caução não pode exceder três meses de aluguel e deve ser devolvida em até 30 dias (ou 45 dias se houver reparos) após a entrega do imóvel. Essas disposições visam reduzir conflitos relacionados à validade e gestão das garantias.
6. Sub-rogação na Locação Residencial: Em casos de separação, divórcio ou dissolução de união estável, a locação residencial prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Similarmente, em caso de falecimento do locatário, a locação continua com o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros necessários ou dependentes que residiam no imóvel. A sub-rogação deve ser comunicada ao locador e fiador. O fiador tem o direito de se exonerar nessa situação. Isso padroniza o procedimento em mudanças na composição familiar do locatário, prevenindo disputas.
7. Ações Revisionais de Aluguel: Na ação revisional de aluguel, que teve seu rito alterado para sumário, o juiz poderá fixar aluguel provisório desde a citação. Esse valor não pode ser superior a 80% do pedido do locador nem inferior a 80% do aluguel vigente em ações propostas pelo locatário. Isso oferece um mecanismo claro e imediato para lidar com o conflito de aumento ou revisão de aluguel.
8. Prazos para Desocupação em Locação Comercial: Em ação renovatória de locação não residencial, se a renovação não for concedida, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, caso haja pedido na contestação. Este prazo é significativamente menor que o de até seis meses previsto anteriormente, impactando diretamente locatários comerciais que perdem a ação renovatória e enfrentam o conflito da retomada do imóvel.
9. Obras e Alterações no Imóvel: Embora a lei original já tratasse de reparos e benfeitorias, a nova lei reforçou a proteção ao inquilino contra obras abusivas. O locatário pode contestar intervenções feitas sem aviso prévio ou que prejudiquem a habitabilidade. Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público continuam sendo causa para dissolução do contrato e despejo liminar. O proprietário, por sua vez, não pode entrar no imóvel sem consentimento do inquilino, exceto em emergências ou manutenções pré-acordadas. Essas disposições visam mitigar conflitos relacionados à manutenção e uso do imóvel.
10. Relevância para Condomínios: A Lei do Inquilinato também tem impacto nas relações condominiais. Ela define, por exemplo, os direitos e deveres do locatário em relação às normas internas do condomínio, a responsabilidade por danos e, em geral, o dever de pagar as despesas condominiais ordinárias, salvo disposição em contrário no contrato. Em assembleias sobre despesas ordinárias, o locatário pode votar caso o proprietário não compareça (há divergências doutrinárias sobre a prevalência da lei especial sobre o C.C. e, vice e versa) Isso esclarece a posição do inquilino dentro do condomínio, auxiliando na prevenção de conflitos internos.

Conclusão: Avanços e Desafios da Nova Lei

A Lei nº 12.112/2009 trouxe, sem dúvida, um avanço na modernização das locações urbanas no Brasil.

Do lado dos locadores, os principais pontos positivos incluem a maior agilidade nos processos de despejo, especialmente nos casos de inadimplência com garantias frágeis ou inexistentes. A possibilidade de cumular cobrança e despejo e a facilidade na gestão e substituição das garantias também representam um aumento na segurança jurídica para o proprietário. O incentivo a contratos mais longos (30 meses ou mais), ao prever a resolução automática ao final do prazo, pode trazer mais estabilidade.

Para os locatários, a lei manteve direitos importantes, como a possibilidade de devolver o imóvel pagando multa proporcional e a continuidade da locação em casos de separação ou falecimento. A maior clareza nas cláusulas contratuais e a busca por transparência nos depósitos de garantia também são aspectos positivos. A fixação de aluguel provisório em ações revisionais estabelece um piso mínimo para o inquilino nestes processos.

No entanto, a lei também impõe maiores responsabilidades e riscos em certos aspectos. Para o locatário, a restrição do uso da purga da mora a apenas uma vez a cada 24 meses pode ser prejudicial em caso de dificuldades financeiras recorrentes. O prazo reduzido de 30 dias para desocupação em ações renovatórias não bem-sucedidas representa um desafio significativo para estabelecimentos comerciais. Para o locador, a necessidade de estar mais atento à gestão das garantias e aos procedimentos de notificação se torna crucial para evitar a perda do direito de exigir nova garantia ou rescindir o contrato. A lei exige, de ambos os lados, um maior conhecimento das suas disposições e a diligência na formalização dos atos e comunicações.

Em suma, a Lei nº 12.112/2009 buscou promover um ambiente de locação mais dinâmico e seguro, ajustando procedimentos e definindo responsabilidades de forma mais precisa. As mudanças refletem a necessidade de um marco legal que acompanhe a realidade do mercado imobiliário, incentivando a formalização e a clareza nos contratos para a prevenção e solução dos conflitos que naturalmente surgem na relação locatícia.

Texto Produzido pelo Dr. Paulo Alexandre Vieira 

Linha do Tempo Detalhada dos Eventos Principais

• Pré-1934 (Não especificado): Locações residenciais e outras modalidades de locação existiam no Brasil sob legislação anterior, incluindo o Decreto nº 24.150.
• 20 de abril de 1934: É estabelecido o Decreto nº 24.150, que regia as locações, mas que será revogado posteriormente.
• 21 de agosto de 1964: A Lei nº 4.380 é sancionada, integrando o sistema financeiro da habitação para facilitar a construção e aquisição da casa própria ou moradia, especialmente para classes de menor renda.
• 16 de dezembro de 1964: A Lei nº 4.591 é sancionada, tratando de condomínios.
• 31 de dezembro de 1973: A Lei nº 6.015 é sancionada, abordando registros públicos, incluindo registros e averbações de contratos de locação.
• 29 de março de 1990: A Lei nº 8.009 é sancionada, estabelecendo a impenhorabilidade do bem de família, com algumas exceções.
• 18 de outubro de 1991: A Lei nº 8.245 (Lei do Inquilinato) é sancionada, entrando em vigor 60 dias após sua publicação. Esta lei regula as locações de imóveis urbanos. Ela revoga o Decreto nº 24.150 de 1934.
• Esta lei define os direitos e deveres de locadores e locatários.
• Estabelece os procedimentos para ações de despejo, consignação de aluguel, revisional de aluguel e renovatórias de locação.
• Define as modalidades de garantia locatícia permitidas (caução, fiança, seguro de fiança locatícia).
• Especifica as condições para rescisão do contrato e as penalidades aplicáveis.
• Trata de locações residenciais (prazo determinado e indeterminado, para temporada), locações não residenciais (comércio, indústrias, sociedades civis com fim lucrativo, hospitais, etc.), e casos específicos como sublocação e direito de preferência.
• Exclui da sua aplicação locações de imóveis públicos, vagas de garagem, espaços publicitários, arrendamento mercantil, e imóveis com prestação de serviços (apart-hotéis, hotéis-residência).
• 9 de janeiro de 1996: A Lei nº 9.256 altera o Art. 53 da Lei nº 8.245/91, incluindo estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como entidades religiosas devidamente registradas, na lista de imóveis cujos contratos de locação somente podem ser rescindidos em hipóteses específicas.
• 1º de outubro de 2001: Nos contratos firmados a partir desta data, o direito de preferência do locatário não alcança casos de constituição da propriedade fiduciária e perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, incluindo leilão extrajudicial. Esta condição deve constar expressamente no contrato.
• 2005: A Lei nº 11.196 é sancionada, incluindo a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento como modalidade de garantia locatícia na Lei nº 8.245/91 e adicionando hipóteses de extinção ou encerramento desta garantia para fins de despejo liminar.
• 9 de dezembro de 2009: A Lei nº 12.112 é sancionada, entrando em vigor 60 dias após sua publicação (fevereiro de 2010). Esta lei promove diversas alterações na Lei nº 8.245/91.
• Altera a descrição das ausências do fiador que configuram justa causa para rescisão (incluindo recuperação judicial).
• Adiciona a possibilidade de exoneração do fiador em locações prorrogadas por prazo indeterminado mediante notificação ao locador, mantendo a obrigação por 120 dias após a notificação. O locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
• Inclui a necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público como fundamento para despejo liminar.
• Permite ao locatário evitar a rescisão e a liminar de desocupação por falta de pagamento efetuando depósito judicial da totalidade dos valores devidos em até 15 dias após a concessão do despejo liminar, conforme Art. 62.
• Altera o Art. 62, detalhando o procedimento para purgação da mora e a possibilidade de complemento do depósito em 10 dias se o locador alegar diferença. Limita a emenda da mora a uma vez nos 24 meses anteriores à ação.
• Altera o Art. 63, definindo o prazo de 30 dias para desocupação voluntária após sentença de despejo, salvo exceções.
• Altera o Art. 64, reduzindo os limites da caução para execução provisória do despejo nas hipóteses do Art. 9º para 6 a 12 meses de aluguel atualizado.
• Altera o Art. 68, passando o rito da ação revisional de aluguel de sumaríssimo para sumário.
• Altera o Art. 68, II, detalhando a fixação do aluguel provisório em ação revisional (não excedente a 80% do pedido do locador e não inferior a 80% do aluguel vigente do locatário).
• Altera o Art. 71, V, exigindo a comprovação da atual idoneidade financeira do fiador na ação renovatória, mesmo que não haja alteração do fiador.
• Altera o Art. 74, definindo o prazo de 30 dias para desocupação voluntária em caso de não renovação da locação, se houver pedido na contestação.
• Revoga vetos anteriores (Art. 52, § 3º; Art. 74, § 1º, 2º e 3º; Art. 75; Art. 3º).
• 2012: A Lei nº 12.744 altera o Art. 19 da Lei nº 8.245/91, permitindo a convenção da renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato e estabelecendo que, em caso de denúncia antecipada pelo locatário, a multa não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
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Elenco de Personagens Principais

• Locador: A pessoa ou entidade proprietária de um bem (geralmente um imóvel) que o disponibiliza para locação ou aluguel. É o dono ou detentor legal do bem alugado.
• Locatário (ou Inquilino): A pessoa ou entidade que utiliza o bem alugado em troca do pagamento de um valor pré-determinado (o aluguel). Possui direitos (como privacidade, uso pacífico do imóvel, manutenção básica) e responsabilidades (pagar aluguel e encargos pontualmente, usar o imóvel para o fim convencionado, tratar o imóvel com cuidado, permitir vistorias e visitas).
• Fiador: Uma pessoa que oferece uma garantia em um contrato de locação, tornando-se responsável pelas obrigações do locatário caso este não as cumpra. O fiador pode se exonerar de suas responsabilidades em determinados casos e prazos.
• Sublocador: O locatário original que, com autorização do locador, aluga o imóvel (total ou parcialmente) para um terceiro. Mantém o contrato de locação principal com o locador.
• Sublocatário: O terceiro que aluga o imóvel (total ou parcialmente) do locatário original (sublocador). Responde subsidiariamente ao locador pelas importâncias devidas ao sublocador.
• Poder Público: Refere-se a órgãos governamentais (municipais, estaduais, federais) que podem determinar reparações urgentes em imóveis, intervir em construções consideradas precárias, ou ser proprietários de imóveis excluídos da Lei do Inquilinato.
• Juiz: A autoridade judicial responsável por julgar ações relacionadas a locações, como ações de despejo, consignação de aluguel, revisional de aluguel e renovatórias de locação. Pode fixar aluguéis provisórios, determinar despejos, e autorizar o levantamento de depósitos judiciais.
• Condômino Locador: Em edifícios com unidades autônomas, é o proprietário de uma unidade que a aluga. Em assembleias que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário de sua unidade pode votar caso ele não compareça.
• Adquirente (de imóvel locado): A pessoa que compra um imóvel durante a vigência de um contrato de locação. Pode ter o direito de denunciar o contrato de locação, a menos que certas condições sejam atendidas (contrato por tempo determinado com cláusula de vigência e averbação na matrícula do imóvel).
• Promissário Comprador / Promissário Cessionário (de imóvel locado): Pessoa que se compromete a comprar ou adquirir direitos sobre um imóvel locado. Em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado, possuem direitos idênticos aos do adquirente.
• Usufrutuário / Fiduciário: Pessoas que detêm o usufruto ou fideicomisso de um imóvel. As locações celebradas por eles podem ser denunciadas com o término do usufruto/fideicomisso, a menos que o nuproprietário/fideicomissário tenha aquiescido por escrito ou a propriedade esteja consolidada.
• Herdeiros (do locador): Pessoas que sucedem o locador falecido. A locação transmite-se a eles.
• Cônjuge ou Companheiro (do locador ou beneficiário da retomada): Mencionado em relação ao pedido de retomada do imóvel para uso próprio ou de ascendente/descendente.
• Ascendente ou Descendente (do locador): Pessoas para cujo uso residencial o locador pode pedir a retomada do imóvel, sob certas condições.
• Proponente (em ação renovatória): Em uma ação renovatória, é a pessoa que apresenta uma proposta de locação melhor ao locador, que pode ser utilizada como motivo para a não renovação do contrato com o locatário atual. O proponente pode ser solidariamente responsável pela indenização ao locatário caso a renovação não ocorra devido à sua proposta e o locador não dê o destino alegado ao imóvel.
• LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA, Tarso Genro, Guido Mantega, Miguel Jorge: Assinaram a Lei nº 12.112 em 9 de dezembro de 2009, na qualidade de Presidente da República e Ministros de Estado, respectivamente.