Herdeiro, usucapião e imóvel da herança: passo a passo
⚖️Dra Katia Teves ⚖️Dr. Paulo Alexandre Vieira
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Herdeiro, usucapião e imóvel da herança: passo a passo
Início: O cenário clássico da herança
É comum no Brasil haver conflitos entre herdeiros de imóveis deixados por familiares falecidos. Muitas vezes, o inventário se arrasta por anos e, na prática, apenas um dos herdeiros passa a cuidar do imóvel: paga IPTU e contas, realiza manutenções, reside ou aluga o bem – enquanto os demais se mantêm afastados e não demonstram interesse.
Meio: A virada decisiva do STJ
Tradicionalmente, acreditava-se que, enquanto o imóvel herdado estivesse em “condomínio” entre herdeiros (ou seja, ainda registrado em nome do espólio ou de todos eles), ninguém poderia obter a propriedade exclusiva por usucapião. Mas o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisões recentes, reformulou esse entendimento:
O herdeiro que exerce a posse exclusiva, age como dono (animus domini), cuida, investe, paga impostos, realiza benfeitorias, e mantém-se no imóvel sem oposição dos demais pode pedir a usucapião.
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O STJ consolidou esta tese, principalmente a partir do julgamento do AgInt no AREsp 2.355.307-SP (2024), afirmando que é possível o herdeiro obter a usucapião extraordinária, mesmo com o bem ainda pertencendo ao espólio ou compartilhado na herança.
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Para isso, é obrigatório comprovar os requisitos clássicos da usucapião: posse contínua e exclusiva por pelo menos 15 anos (ou 10 anos em alguns casos), sem contestação dos demais herdeiros, e sempre com comportamento público de verdadeiro proprietário.
Fim: O efeito prático e o caminho para a regularização
Graças a esse entendimento, abriu-se o caminho para quem cuida sozinho do imóvel regularizar sua situação:
Reunir provas de posse exclusiva: recibos, contas pagas, reformas, fotos, testemunhos, etc.
Verificar o prazo de posse: geralmente, 15 anos de posse ininterrupta (10 se comprovadas benfeitorias e moradia habitual), conforme o artigo 1.238 do Código Civil.
Ajuizar ação de usucapião: demonstrando a ausência de oposição/contestação dos demais herdeiros.
Obter sentença e registro: vontade judicial reconhecendo o direito do herdeiro e regularização do imóvel em nome próprio.
Resumo final:
Quem cuida de imóvel de herança de forma exclusiva e por longo tempo, investe como dono, e paga todas as despesas pode hoje solicitar a usucapião mesmo sendo herdeiro.
A medida traz segurança e permite a regularização de imóveis abandonados pelos demais herdeiros, desde que todos os requisitos legais sejam cumpridos e não haja oposição durante o período de posse.
Com isso, o papel social da propriedade é respeitado , e o direito do herdeiro dedicado é definitivamente reconhecido pela Justiça.
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